深圳状师眼中的拆迁图鉴-香港期货开户

作为给都会更新项目提供执法服务的专业状师，简晓满和王秀娟见证过地产行业猛火烹油的时代。两人都供职于盈科（深圳）状师事务所，他们的办公室位于深圳CBD的写字楼高层，从窗户向外望去，能看到数个着名的深圳旧改项目。

他们服务的拆迁项目，既有城中村，也有老旧住宅区。在深圳状师行业，专攻旧改偏向的状师数目不多，“是个很小的圈子”，简晓满说。

不管是城中村，照样老旧住宅区，拆迁抵偿只有两种形式——现金抵偿，或者产权换取，通俗点说，就是赔钱或者赔屋子。“以前绝大多数人选择屋子，那是楼市火热时的选择”，简晓满发现，这一两年，随着房价调整，拆迁户的想法变了，“能拿钱就拿钱”，福田有些老旧住宅前，房价下跌以后，现金抵偿尺度比市场现实成交价，还要高一些。

尚有一点简晓满以为很有意思。签署拆迁条约时，拆迁户有时机以回迁时市场价九折的价钱增购一些回迁房面积，前些年“人人抢着要，宴客送礼找关系，想多买几平米”。到了今年，回迁房建好了，到了补交增购房款的时刻，回迁户“最先找种种理由推脱”——“房价跌了，原来谁人价太高了；现在不要了，能不能退掉；手里没钱了，付不出来……”。

“人人的心态变了”，简晓满说。

王秀娟刚踏足这一领域时，见到的是另一番情景。2015年左右，她为一家资管公司的拆迁项目重组提供执法服务，深圳330政策公布后，楼市履历了一轮疯涨，正在重组中的拆迁项目发生了新的纠纷——后签约业主的赔偿尺度，随着房价水涨船高，这引起了早期签约业主的不满，他们要求撕毁旧条约另立新约。“主要缘故原由照样房地产市场起来了，拆迁带来了伟大的利益空间。”

人性的磨练

在王秀娟的职业印象中， 2015年到2019年，地产市场一直处于不太理性的状态。这也是都会更新中，一部门矛盾与纠纷的源头，“房价涨得太快，旧改项目的时间线又拉得太长，5年、10年都算短的，泛起（已签约业主忏悔的）状态太正常了。

拆迁引发的大部门问题和纠纷，与利益和人性相关。

拆迁历程中，有些农民房履历过几轮生意，现任房主要拿到赔偿，有些需要原始业主配合解决手续。伟大的赔偿利益引发出新的纠纷——原始房主不愿意配合，或者忏悔的情形很常见。

“农民房、小产权房的这类纠纷，法院都是以‘先行政处置，后民事处置’的理由驳回起诉，以是通过诉讼去解决这类纠纷，现在来说途径不是很通畅”，王秀娟示意。

在拆迁历程中，因利益纷争亲人反目的情形也不少见。

简晓满遇到过一户业主。一家三口人，丈夫坚持不签拆迁条约。刚最先妻子、女儿跟他意见照样一致的，“但时间久了，五年、八年，人生就耗在这一件事里，大多数人耗不起”，最后妻子跟他离了婚，女儿由于产权争议与父亲闹上了法庭。

在两位状师接触到的案例中，许多家庭因拆迁引发的利益矛盾，跟“重男轻女”看法有很大关系。简晓满署理过一个案子，姐弟三人原本都在外洋生涯，老母亲生前的老屋子履历旧改后，置换出10多套回迁房。这份丰盛的遗产，让姐弟三人在深圳打了10年讼事，“大姐起诉二姐，二姐起诉大姐，两个姐姐再一起起诉弟弟”。

“大姐以为应该平均分配，二姐肩负的赡养责任更多，以为分配遗产应该思量赡养孝顺，弟弟以为嫁出去的女儿泼出去的水，这些房产都应该是自己的，姐姐们能分配得手的是零。但法院支持男女一致。”最后法院根据公正原则做了讯断。

“许多家庭是这样，以为女儿就是零继续，完全不给你。有的还要抢你的，姐姐自己的屋子，也应该给弟弟。”

王秀娟发现，家庭内部的许多利益矛盾，也与尊长在遗产继续上，缺少清晰的放置有一定关系，“在我们现实接触中，深圳城中村这些拆迁户，自动立遗嘱的异常罕有，即便老人手里有许多物业，也很少有人会立遗嘱，可能是以为对照晦气吧。”

除了诉讼，城中村的拆迁家庭，在解决家庭内部利益争议时，也有另一种方式，追求宗亲或者股份公司的调整。“广东的村子，宗亲关系都很慎密，有些村子都姓一个姓，村民也很在意亲缘关系，尊长的话，股份公司向导的话，村民照样愿意听的。”

深圳的城中村旧改中，泛起过不少“外嫁女”争取赔偿利益的案例。简晓满署理过这类案子，“大冲旧改，坪山、龙岗那里的城中村旧改，都泛起过这种情形”。深圳城中村里，有一定数目的内陆女性，嫁到外地或外洋生涯，城中村进入旧改善程，股份公司与“外嫁女”，在赔偿问题上发生了一系列纠，有些外嫁女因此把股份公司告上了法庭。

“这类案子有一定的数目，法院专门形成了内部纪要，拥有股份公司份额的这些外嫁女儿，是有权力享受拆迁抵偿的。”

贪恋伟大的赚钱空间，也令不少本与拆迁无关的通俗人落入陷阱。在早些年的城中村拆迁中，回迁房指标的灰色生意屡禁不停，地下中介打出的广告中，“不限购，单价低，税费少，几年价钱翻数倍……” 不少人在利益诱惑下，实验购置回迁指标，这给一些造孽分子可乘之机，他们通过伪造文件，行使回迁房指标举行大额诈骗。简晓满听行业人士提及的案例中，有人因此受骗上万万。2021年，深圳明确发文，并出台了一系列政策，严堵小产权和回迁房指标破绽，提防回迁房炒作。

缩短的博弈空间

近两三年，房地产行业跌落之后。新的转变也在发生，简晓满接触到的诉讼案例中，“由于拖欠拆迁户的安置费，许多房企成了被告，开发商手里没钱了。近几年才有这种事，以前不存在这种情形”。

“开发商和拆迁户的博弈，最终的目的只有一个，就是利益”，王秀娟说。但拆迁利益的博弈空间也在减小。

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“早些年，拆迁户跟开发商博弈，开发商照样愿意拿钱的，一部门博弈是有利可图的。棚改政策在老旧住宅区推行以后，拆迁主体是政府部门，资金是财政资金，审计异常严酷，赔偿尺度一条线，切得很死。”简晓满回忆，早些年旧改中“民告官”的情形对照少见，棚改政策推行后，老旧住宅区的这类诉讼案例，与前些年比有所增添。

“老住宅区的业主，跟城中村相比，执法意识要强许多，有些异常专业，熟稔都会更新政策，对行政程序的合规性也吃得很透”。“说到底最终的目的照样利益，但能争取的空间很小”，简晓满说。

地产行业的寒意，也伸张到了简晓满和王秀娟这里。两位状师，各自都被差异房企拖欠了执法服务费。简晓满与我碰面的前一天，还在向某一家地产企业敦促欠款。在王秀娟这里，以往服务的“一些开发商”，“现在也成了我们的债务人”。

前几年，王秀娟的主要服务工具，是作为拆迁主体的开发商，以及步入旧改善程的城中村股份公司。最近这两年，“愿意付费请我们做执法服务的开发商越来越少，股份公司也一样。” 

这两年，王秀娟接到了更多来自都会更新部门的执法服务需求。“政府要保交楼，保交付，大地产企业遇到的问题，开发商解决不了的难题，压力都到了政府这里，政府现在是想政策，想设施，把项目盘活，涉及到的各方利益都要保证”。

近两三年，因资金链问题，某些房企主导的拆迁项目进入阻滞状态。王晓娟接待过一些郁闷项目流产的拆迁户，“这个时刻人人照样要回归理性，等最终的投资人进来，国家也在想设施，让地产行业往良性的偏向生长。守候的时间会长一些，但我信托，人人会回归到理性层面解决问题，问题是可以解决的，只是赚若干钱这个预期，一定要降下来。”

“现在做钉子户也要思量一个问题，开发商资金链很主要，拆迁周期一再拖下去，开发商拖死了，这个效果对谁都欠好。现在这个市场，开发商想把手里的旧改项目转手出去，也异常难题。到时刻酿成一个困局，那可能什么都没有了”。

难明的问题

产权问题，是城中村和老旧住宅区旧改中，最常见也是最集中的问题。不外缘故原由差异，城中村的产权问题大多来自于“农民房违建、小产权房”，老旧住宅的许多产权争议，则与国家产权制度的滞后性，政策衔接等问题有关。

“城中村的产权问题，有专门的一套认定权属的政策规则，这套规则可以解决问题。相比之下，老旧小区遇到的产权问题，加倍庞大难明”，王秀娟说。

进入都会更新历程的老旧住宅内，存在大量特区建设初期的福利房，微利房。这些房产的现实栖身人，一部门乐成解决了产权手续，尚有很大一部门，由于种种缘故原由，没有解决产权手续。

“有些老旧住宅，你都搞不清晰它属于什么房，找不到谜底，由于早期的档案系统不完整，政策衔接不够完善”。原本产权就庞大的住宅，这么多年又由于继续、婚姻家事，生意生意等事项，发生了许多产权交织的问题。

王秀娟最近正为手上的事务头疼——一家早期的全民所有制企业，上个世纪80年月建的职工住房，分配给职工后，现实栖身人住了二三十年，没有解决房产证实。这些房产的产权一直挂号在企业名下，但企业已经注销了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

“根据政策，拆迁主体要跟房产主体，也就是建房企业签拆迁条约，然则企业都注销了，该怎么办”，王秀娟说，这些问题对司法系统来说，解决难度也很大。

简晓满在现实事情中，也遇到大量类似案例，“企业已经注销了，昔时没有解决产权手续的员工，作为现实栖身人，很难拿到拆迁抵偿，旧改中这种纠纷有一定数目”。

差异职工住房，与原单元的购房条约约定，也各有差异。有些争议来自建房企业和职工之间，“有些购房条约约定，职工调离了建房单元，原单元有权收回房产。原单元以为，职工你都调离我单元了，甚至户口都迁出深圳了，你无权享受拆迁抵偿。但许多职工以为，我当初花了几万块，买了这个屋子，这屋子就该属于我”。

也有一些老旧住宅区的住户，前些年缺乏产权意识，不愿意解决房改手续，在拆迁中错失赔偿。

上世纪90年月，深圳出台了一系列关于房改的规范性文件，相符条件的职工住房，2001年之前都有时机解决房改手续，“交几万块钱，办个证，屋子产权就归你了”。

“那时许多人以为没有需要，这个屋子单元分给我了，我住了这么多年，要不要证又怎么样，那时房价没起来，人人没有意识。现在要拆迁了， 房价这么高，你想补办手续，没时机了，许多人吃了大亏”，简晓满处置过好几起类似的纠纷。

……

因拆迁实现暴富，对拆迁户来说能不能称之为幸运，简晓满和王秀娟的视角略有差异。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

“坊间曾有一个段子，你想买房，可以在天下杯时代，去回迁房集中的地方，谁人时间点买家能捡漏一些廉价房产，什么‘三天内付款打五折’。”在简晓满的印象中，每年天下杯时代，都市有拆二代变卖手中房产用来赌球，“崽卖爷田不心疼啊，拆迁，对有些年轻人纷歧定是好事情”。

在王秀娟看来，这些征象不能代表大多数。她在城中村接触的村民，绝大多数留给她的印象是淳朴扎实的，“许多小孩就是村委上个班，或者不上班，平时在家里吃吃喝喝，也没有稀奇大的欲望。外界放大了一夜暴富的想象。”‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

王秀娟熟悉一个香港同伙M，M的父亲上个世纪在深圳投资了六七千平方米的物业，履历都会更新之后，这些物业大多都置换为红本房产。但M在香港的生涯，看起来与早年并无多大差异，他不买车，靠地铁通勤，天天依旧做着感兴趣的事情。

在与城中村原住民的交流中，王秀娟发现，对方的教育心态，比大多数都会中产加倍放松，“孩子有能力，固然支持。孩子没有太多的冲劲儿，那留在身边也挺好。他们的平安感，跟中产是纷歧样的，不会焦虑孩子未来的生计和经济能力。”