地产股背刺李蓓

有“私募魔女”之称的李蓓，在人气爆表之后，阅历了一场回撤风云。

私募排排网的数据显现，李蓓的代表产品“半夏微观对冲”近一个月净值跌幅9.60%，且2023年年内收益现已落后于沪深300指数5个点。

比较很多数据惨白的私募产品，“半夏微观对冲”的表现算不上离谱，但问题在于人们对李蓓的等待和比照，并非来自其他出资司理，而是源于此前那个成绩人气双火爆的李蓓。

对这场出乎一切出资人、调查人士意料之外的回撤，李蓓也进行了复盘。她以为是地产板块的行情连累了自己的成绩，由于“持有的地产股和竣工相关的地产链条、后端建材家电个股大幅跌落，显着大于指数跌幅”。

作为风控办法，李蓓在5月止损了持仓中的部分地产股，并表明“地产需求端的景气量，现已下台阶”，工作景气底部或拖延至下一年。

而仅仅在一个多月前，李蓓才高调地宣布了对地产股出资时机的看好，“当时是地产10年一遇等级时机”，以为此刻持有地产股不是危险而是时机，后续表现仅仅时刻问题。

以拿手微观剖析知名的李蓓，对房地产工作和相关股票的观点阅历了过山车一般的剧烈动摇。这不只意味着地产的表现孤负了李蓓的等待，也意味着李蓓或许轻视了地产工作下行周期的绵长与苦楚。

1、危险未减

部分地产股的危险已不容小视。

4月李蓓看多地产股的中心逻辑，是供应侧出清后带来的需求反弹与房价企稳。

在她看来，这两年地产工作的销量与库存下滑速度较快，剧烈程度现已超越了2016年时的煤炭等工作。一起各地政府也出台了很多影响房产出售的方针，假如出售低位企稳，房价的企稳上涨很快就会到来。

潜台词便是，同之前一切阅历供应侧出清的工作相同，也会有部分房企能坚持不爆雷，成为市占率更高、议价才能更强的新龙头企业，而这些企业的股价必定会超跌反弹，“一批公司相对当时的股价，存在 3-10倍的上涨空间。”。

李蓓还说，自己持仓中的几家国企地产公司，本年1-3月出售同比增速均匀现已大于高达30%，PB只要0.2-0.5倍。如此低的估值，对应的上涨空间引人遥想。

被她拿来类比的煤炭股，和未提及的水泥股、钢铁股，在2016年7月-2017年4月期间确实阅历了供应侧变革快速推动带来的领涨行情。

不过这轮上涨背面的原因，除了供需联系改变之外，还有一个重要要素便是周期股盈余预期改进。16Q3盈余承认改进信号，7月以来多项调研数据以及16Q3季报显现，周期工作龙头利润率、周转率、现金流均显着改进。

但现在来看，房地产工作的盈余状况还远谈不上“财政状况有显着改进”，当地房企龙头爆雷的状况仍在继续。

6月9日晚间，从前的闽系房企龙头阳光城，发布了公司股票将被停止上市暨停牌的危险提示公告，由于公司股票收盘价已接连二十个买卖日均低于1元/股，已触及买卖类强制退市规则。

回想曩昔，阳光城踩着房地产工作上升周期，出售额从2006-2020年能增了1000多倍，到达2180亿元。可是流动性危机迸发之后，不过两三年的时刻这家公司就现已堕落到不值一文的程度。

ST阳光城股价表现（2018年5月至今）

财政状况恶化是这一切变故的导火线，立信管帐事务所表明，因公司到2022年12月31日已到期未付出的债款本金626.32亿元，归属于上市公司股东的净利润亏本125.53亿元，对公司继续运营才能发生严重疑虑，出具了非标准定见的财政报表审计报告。

而房地产工作长期以来高负债、高周转的运作形式，正是这一切变故的祸端。

一旦微观经济环境、工作环境、融资环境都恶化，房企的流动性就很简单趋于严重，从而导致呈现流动性困难和债款逾期状况，对公司运营成绩和股价表现发生较大的负面影响。

在阳光城退市之前，相似的故事也早已不断演出，如*ST中天、*ST蓝光、*ST嘉凯、ST美置等房企都已呈现超越20个买卖日收盘价低于1元的景象。

其间蓝光贵为川系房企龙头，却现已成为A股房企“面值退市”*股。

李蓓在4月份做出的判别，其出资逻辑要完成，就得确保自己买入的地产股不只不会爆雷，还得是能活下来成为实力更强的“天命人选”。但在现在“一分钱难倒英雄好汉”的行情下，有多少房企能确保自己百分百不会呈现财政危险呢？比较民营房企，国企房企当然活下来的成功率要更大，但财政危险是一方面，股市危险又是另一方面。

现在很多地产股日均成交仅三四千万的状况下，李蓓只能花更多时刻来“减仓认错止损”。

2、销量迷局

钱流向了不缺钱的人，房卖给了不缺房的人。

与李蓓前后回转的心情不同，另一位私募大佬林园对房地产依旧慎重达观，近期在直播中乃至表明要“搂一把”。

林园不是没重视到部分房企股价继续跌落——包含由于低于1元/股而面对退市的状况，也以为未来这样的房企还会继续呈现。但另一方面，林园又以为现在部分优质房企股价已满足廉价，地产股的轻视值状况反而凸显了其出资价值。。

这背面的中心逻辑是，林园以为我国人喜爱买房落户，即便现已安了家的也喜爱改进住所，所以地产公司不会消亡，未来地产工作也仍是一个大工作。

从云锦东方等高端盘的打新盛况来看，林园对人道的掌握仍是比较到位的。

这个项目地处上海徐汇滨江西岸中心区域，交通教育等方位优胜，属典型市区稀缺房源，一上市便招引很多购房者的重视，被称为上海*个“满分盘”。

2500万元起的总价，500万元的认购金，首套900万元、二套2900万元的冻资，12个月的银行流水......苛刻的购房条件下，购房者仍是前赴后继。

现场等候人群中，亦有各种理财参谋、家居软装设计人士、房产中介。而在现场之外，资金黄牛和一日夫妻们的存在也成了我们心照不宣的隐秘，买到即可赚取千万差价的引诱，满足让许多购房者把危险和品德之类的工作抛在脑后。

有业界人士以为，高积分、高社保以及黄牛现象，正说明晰上海优质房源、倒挂房源背面的出资价值。价格倒挂是热门城市楼市最终的底牌，这也是保持房地产商场热度的手法。

不过高端住所的热销，并不能带动整个房地产出售商场的改进。近期相同推出了网红豪宅盘海德园的深圳，5月二手住所成交量为2788套，环比下降12.66%；新房住所成交2787套，环比下降20.5%。

值得玩味的是，从前被以为伤害了深圳房市的二手房参考价现在被风闻要调整，但给商场带来的提振作用有限。深圳5月成交的二手房源里，34.5%的房源价格低于参考价成交，占比比风闻前反而上涨了3.4%，二手房价环比也跌落了3%。

一线城市的成交状况姑且如此低迷，更不必提本就短少热度的三四线城市了。依据国家统计局的数据，4月份全国房地产出售面积环比下降48%，二、三线城市新房价格环比别离上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月别离回落0.2和0.1个百分点。

从二手房看，房价的环比全体涨幅回落更为显着，一起70个大中城市中商品住所出售价格环比上涨城市个数削减。

无论是楼市仍是居民财富，分解状况都益发显着，或许这便是现在货币方针放水、借款利率下降，也托不起全国房地产商场重回高点的原因。究竟钱都流向了不缺钱的人，房也卖给了不缺房的人。

3、暖春不再

房价预期下行时，板块股价上涨仅仅一种心情的博弈。

李蓓关于房价和销量有自己的测算。4月份时，她判别“库存出售比会在2023年一季度起拐头向下，房价企稳上升，地产工作景气量进入上升周期”，但5月份时，她猜测地产价格和工作景气量触底将拖延至下一年上半年。

李蓓轻视了房地产下行周期的长度和拐点呈现的难度，对年头那波复苏行情过于达观，这才有了后边不得不减仓止损的困境。

进入5月，媒体报道和业界剖析中现已不再提及“小阳春”等字样，房地产出售状况又开端回落。在楼市未能接连上升布景下，多地购房方针优化力度加大，乃至有一线城市也将铺开限购的传言。

房地产开发指数表现（2023年3月至今）

事实上，不少资金背面的出资者以为，方针导向才是决议房地产工作走势的决议性要素，在现在的经济形势和财政状况下，当地政府底子不或许抛弃支撑房地产工作。

6月份以来，地产板块进入到继续反弹的阶段。Choice数据显现，到6月9日收盘，6月以来地产指数涨幅超越4.5%。从个股表现来看，京投开展接连3天涨停，京能置业6月以来涨超13%，滨江集团、金地集团等同期也纷繁上涨。

二手房销量显着下滑、房价也预期跌落的状况下，这种上涨背面是资金对方针面的博弈。

尽管方针面确真实继续出利好，比方部分中心一二线城市又开端密布优化楼市方针，但大方向上仍是放松限购、公积金方针优化、购房补助等，也便是网友戏称的“兰博基尼500元代金券”。

究竟我国4、5月份的经济数据表现并不及预期，大公司裁人的音讯从未隔绝，青年失业率也回旋改变在高位。在这种经济环境和工作焦虑之下，很难幻想会有多少一般居民由于一点借款上的优惠就去高负债买房。

房地产出资也是连累出资增速的主要要素。民生银行首席经济学家温彬表明，基建出资估计由1~4月的8.5%回落至7.8%左右，制造业出资估计由1~4月的6.4%回落至6.2%左右。

能够看到，大部分经济学家、剖析师尽管以为房地产商场脱震企稳是大概率事情，可是在家庭资产负债表受损、预期改变不易等要素的影响下，此轮房地产商场的恢复时刻或许善于以往，上升斜率也低于以往。

4、写在最终

韩国近期的房地产暴降事情，也给更多潜在的购房者、出资者敲响了警钟。

韩国人将租房、买房和金融工具完全结合起来，形成了一种特色产业“传贳房”，租客给房东6成房价作押金，房东拿着这些钱去典当买新房，靠房价上涨后的收益返还租客租金。

但随着韩国不得不跟从美联储脚步急进加息，这种杠杆游戏就玩不下去了，韩国房地产商场的泡沫随之决裂。

我国房地产工作也处在清楚明了的下行周期中，绝大多数上市公司很难有实践成绩的支撑。当心情化的资金博弈没了，股价也天然难以走出相对独立的行情。

李蓓的止损是无法也是必定，也是强壮专业才能的一种表现。这关于出资人来说绝非坏事。假如任由持仓在绵长沉重的房地产周期泥潭中挣扎，那或许结局乃至还不如爆了仓的韩国人——最少他们的钱没得很爽快，也断了念想。